他指出，上海全市商品住宅增速周期为38-39个月左右，从2016年2月开始上海全市商品住宅销售面积增速进入向下周期，预计将在2017年9月迎来向上周期拐点。

中信证券分析师也指出，从年初开始就呈现去化速度不断上升的情势。当去化速度上升到高点后会出现向下调整，调整底部销售去化速度和2016年年初（出台降低首付比例之前）相似。但该分析师指出，在充分调整之后，2016年年末仍然可能再度出现热销。www.sgjgbw.cn

中信证券6月14日曾发布研报表示，上半年这轮地王未来的盈利水平， 可能略逊于北京 2013年-2014年取得地王的最后真实盈利水平。

金融系统风险隐现

高地价推动房价上涨的模式实际是透支市场购买力和区域成长空间的做法。如果后市进行调整，该类区域将面临较大冲击。

中信证券一份研报就指出，房价快速上涨的同时提升了金融性风险。2014年以来上海新增个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加，截至2016年4月份新增个人住房贷款增速虽然收窄，但同比仍然高达206.39%。如果市场调整，银行资产价格缩水，金融风险增加。

“这也是央行上海总部制定上海市房地产金融宏观审慎管理框架的主要原因。”上述中信证券分析师指出，率先实施这种管理，也是为了防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

张宏伟指出，表面上看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，“地王”频出也推动房价继续上涨。但背后潜在的金融风险也在积累：“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑；由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，预计上海楼市下半年将进入真正的调整期。这意味着上海房价面临下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当房价开始下降，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，对象显然只有开发贷款、个人按揭贷款。

值得关注的是，2010年以来商业银行的不良贷款余额和不良贷款比例出现双升局面。其中，2014年三季度以来上升最为明显，在银行金融风险上升的背景下，银行对房地产开发企业贷款有所管控。

从商业银行不良贷款比例来看，2010年出现了下降趋势，在2011年三季度达到最低值0.9%，在楼市政策刺激下，2014年四季度后不良贷款比例快速上升，到2016年一季度达到1.75% 。

另一方面，房企融资窗口期也正在远去。通过梳理A股市场上市房企公司债的发行数据，可以看出5月份发债成本略有上升，这和近期投资者对房企大规模融资持谨慎态度有关，同时也暗示了房企直接融资成本或有上升趋势。

5月A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，环比增长159%。相比3月份的最高值400多亿，5月份的发行规模已有明显下降。观察今年前5个月的数据，可以看出公司债发行的最狂热时期或已过去。